Autore: Avv. Teresa Aloi

La Grande Sezione della Corte di Giustizia dell’Unione europea, con la sentenza pronunciata il 24 giugno scorso, si è espressa sulle condizioni che legittimano un consumatore a contestare la legittimità del trasferimento della proprietà di un immobile adibito ad abitazione familiare, a seguito di esecuzione forzata, in presenza non solo di una clausola abusiva del contratto di mutuo alla base dell’ipoteca, ma anche di un pendente parallelo procedimento giudiziale diretto a sospendere l’esecuzione della garanzia ipotecaria.

La sentenza della Corte UE trae origine da una vicenda che ha visto come protagonisti una coppia di coniugi di nazionalità slovacca.

Nell’aprile 2011 i coniugi avevano stipulato con una Banca slovacca un contratto di mutuo dell’importo di 63.000.00 euro, da rimborsare in rate mensili, con scadenza fissata al 20 gennaio 2030. Le condizioni generali del contratto contenevano una clausola che prevedeva la decadenza dal beneficio del termine in caso di ritardo nei pagamenti delle rate, con conseguente diritto della Banca di richiedere immediatamente il rimborso totale del capitale restante dovuto, garantito da un’ipoteca sull’abitazione familiare.

Al verificarsi di ritardi nei pagamenti da parte dei mutuatari, nel 2016 la Banca faceva valere la clausola di decadenza, intimando il pagamento immediato del debito residuo ed avviava la procedura di esecuzione della garanzia ipotecaria, chiedendo la vendita all’asta dell’immobile, in via stragiudiziale.

I mutuatari si opponevano a tale iniziativa presentando ricorso davanti al Tribunale di Presov, Slovacchia, con il quale contestavano alla Banca di aver violato i loro diritti di consumatori, chiedendo la sospensione dell’esecuzione e, in via cautelare, il blocco della procedura fino alla definizione del giudizio principale. A sostegno del loro ricorso, essi sostenevano che la Banca avesse violato i loro diritti di consumatori in quanto non legittimata a dichiarare la decadenza dal beneficio del termine in assenza di un accordo espresso a tal fine e che essa avesse chiesto l’esecuzione sulla base della legge relativa alle vendite all’asta volontarie nonostante la loro richiesta di ristrutturazione del debito.

La casa familiare era stata venduta all’asta ad una società terza, nonostante la pendenza della domanda di sospensione dell’esecuzione e nonostante l’organizzatore della vendita e l’aggiudicatario, al momento della vendita, fossero stati informati dell’esistenza di una contestazione giudiziale dell’esecuzione forzata. I mutuatari si erano rifiutati di liberare l’immobile, unica loro abitazione, dove vivevano con i figli, tra cui due minori affetti da gravi patologie. La società acquirente aveva avviato, pertanto, un’azione di sfratto nei loro confronti, davanti alla Corte Regionale di Presov, nell’ambito della quale i mutuatari avevano proposto domanda riconvenzionale diretta a contestare la legittimità del trasferimento della proprietà dell’immobile ribadendo una violazione dei loro diritti di consumatori e del loro diritto all’abitazione.

Secondo la Corte Regionale, giudice del rinvio, il mancato pagamento delle rate mensili afferenti al contratto di mutuo, costituisce una grave violazione dell’obbligo contrattuale che incombe sui consumatori in forza del contratto sottoscritto. Essa ritiene, tuttavia, che la tutela riconosciuta ai consumatori dal diritto dell’Unione sia negata qualora esista un’estrema sproporzione tra la violazione di tale obbligo e le conseguenze di una decadenza dal beneficio del termine.

Tale giudice ha espresso dubbi riguardo alla conformità della clausola di decadenza che ha determinato la vendita all’asta stragiudiziale dell’immobile, ritenendo che la clausola oggetto di contestazione figurasse nelle condizioni generali del contratto proposte dalla Banca ma che questa non l’avrebbe portata a conoscenza dei convenuti del procedimento principale, mentre la decadenza dal beneficio del termine è applicabile solo se espressamente convenuta tra le parti. La Corte, inoltre, si è interrogata sull’applicazione della Direttiva 93/13/CEE (normativa dell’Unione europea che protegge i consumatori dalle clausole abusive nei contratti con i professionisti, in particolare nei contratti di adesione). Essa stabilisce che una clausola non negoziata individualmente è abusiva se crea un significativo squilibrio di diritti ed obblighi a danno del consumatore, anche senza contravvenire alla buona fede. La Direttiva fornisce un elenco di clausole potenzialmente abusive ed impone ai giudici nazionali il compito di valutarne l’abusività e di agire per ripristinare l‘equilibrio contrattuale a favore del consumatore, ad esempio non applicando la clausola abusiva. Nel caso di un’aggiudicazione stragiudiziale, in particolare, si pone la questione se l’acquirente, pur essendo a conoscenza dell’esistenza di una controversia pendente sulla validità della clausola che ha portato alla vendita, potesse comunque beneficiare di una tutela assoluta, o se questa potesse essere limitata in considerazione dell’applicazione attiva dei consumatori e di eventuali dubbi sulla buona fede dell’aggiudicatario. Tale questione risulterebbe ancora più importante quando l’esecuzione forzata della garanzia avesse ad oggetto l’abitazione del consumatore, dato che il diritto all’alloggio costituisce un diritto fondamentale, garantito dall’art. 7 della Carta dei Diritti fondamentali dell’Unione europea.

In tale contesto la Corte Regionale slovacca decide di sospendere il procedimento e di sottoporre alla Corte di Giustizia dell’Unione europea una serie di questioni pregiudiziali.

Premesso che, nel caso di specie si è in presenza di due azioni con oggetti giuridici diversi, da un lato, il giudice del rinvio è investito da una domanda di sfratto dall’abitazione familiare da parte dei convenuti nel procedimento principale proposta dalla ricorrente nell’esercizio delle prerogative conferitele dal diritto di proprietà acquisito a seguito dell’aggiudicazione all’esito della vendita all’asta stragiudiziale; dall’altro lato, la controversia verte su una domanda riconvenzionale con la quale i convenuti nel procedimento principale contestano la legittimità del trasferimento di proprietà dell’abitazione al ricorrente.

La Corte di Giustizia UE, in primo luogo, ha verificato se un procedimento avente ad oggetto lo sfratto di un soggetto, qualificato consumatore, da parte dell’aggiudicatario dell’immobile oggetto di ipoteca, rientri nell’ambito di applicazione della Direttiva 93/13/CEE. A tale riguardo essa ha evidenziato la necessità di valutare non solo la natura e l’oggetto del procedimento, ma anche le circostanze particolari della controversia, specificamente l’atteggiamento del consumatore nei confronti della procedura esecutiva e l’esistenza di elementi che facciano presumere la presenza di clausole abusive nel contratto di mutuo ipotecario. Secondo i giudici europei, le circostanze in cui ha avuto luogo il trasferimento di proprietà dell’immobile, giustificano il ricorso da parte dei mutuatari ai meccanismi di tutela previsti dalla Direttiva in quanto essi non erano rimasti passivi nell’ambito del procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale e sussistevano indizi concordanti sull’eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto di mutuo posto all’origine della stessa procedura esecutiva.

Nel caso in esame, infatti, i consumatori non erano rimasti inerti ma, al contrario, avevano presentato un ricorso diretto a sospendere l’esecuzione forzata, accompagnato dalla richiesta di provvedimenti provvisori e si erano preoccupati di informare della loro iniziativa la parte interessata dalla vendita all’asta dell’immobile. Lo stesso giudice del rinvio, inoltre, aveva rilevato, al momento della vendita, la presenza di indizi concordanti circa la potenziale natura abusiva della clausola di decadenza dal beneficio del termine che aveva giustificato l’esercizio dell’azione esecutiva. Queste considerazioni hanno indotto la Corte di Giustizia UE a ritenere pienamente applicabile nel caso in esame, la normativa dettata dalla Direttiva 93/13/CEE. In particolare, la Corte ha affermato che un procedimento giudiziario rientra nell’ambito della Direttiva quando, da un lato, l’aggiudicatario di un bene immobile chiede lo sfratto di un consumatore e dall’altro lato, quest’ultimo contesta, mediante domanda riconvenzionale, la legittimità del trasferimento di proprietà, avvenuto nonostante la pendenza di un ricorso giurisdizionale mirato a sospendere l’esecuzione a causa dell’esistenza di clausole abusive. Tale contestazione assume rilievo qualora il consumatore abbia effettivamente esercitato i rimedi legali che un consumatore medio avrebbe potuto attivare in modo ragionevole ed abbia anche provveduto a comunicare la pendenza del procedimento all’aggiudicatario.

Sotto altro profilo, la Corte di Giustizia UE, ha osservato come una normativa nazionale che consenta la prosecuzione dell’esecuzione forzata stragiudiziale anche in presenza di una domanda di sospensione pendente e di elementi che suggeriscano il carattere abusivo delle clausole contrattuali su cui l’esecuzione si fonda, è incompatibile con il diritto dell’Unione.

Tale incompatibilità è ancora più evidente qualora l’ordinamento nazionale non preveda alcuna possibilità, in un momento successivo, di ottenere la nullità dell’esecuzione stessa per via giudiziaria.

Nel caso di specie, i rimedi disponibili non garantivano un controllo giurisdizionale effettivo sulla clausola contestata prima della vendita all’asta dell’immobile. Secondo la Corte UE questo determina una violazione dell’art. 7, paragrafo 1, della Direttiva 93/13/CEE, il quale impone che il consumatore possa effettivamente ottenere la sospensione della procedura esecutiva basata su una clausola contrattuale il cui carattere abusivo sia stato oggetto di contestazione in giudizio. In assenza di tale possibilità, l’eventuale accertamento del carattere abusivo fornirebbe solo una protezione postuma, di natura risarcitoria, insufficiente a tutelare efficacemente il consumatore, tanto più se la perdita dell’abitazione familiare sia già divenuta irreversibile.

La Corte di Giustizia, pertanto, ha stabilito che, in situazioni come quella oggetto del procedimento principale, la tutela dei diritti di terzi che abbiano acquistato la proprietà non può prevalere in modo assoluto sulla protezione dei consumatori, soprattutto se la procedura di esecuzione si è svolta senza un controllo giurisdizionale sulle clausole contrattuali potenzialmente abusive ed in violazione del diritto ad una abitazione e ad un ricorso effettivo. Nell’ambito di una controversia come quella in esame, la piena effettività della tutela conferita ai consumatori dalla Direttiva 93/13/CEE e l’esigenza di una tutela giurisdizionale effettiva prevista dall’art. 47 della Carta dei Diritti fondamentali richiedono che i consumatori interessati possano avvalersi, nell’ambito di un’azione riconvenzionale come quella di cui trattasi nel procedimento principale, dell’art. 6, paragrafo 1, di tale Direttiva, al fine di contestare la legittimità del trasferimento, alla società aggiudicataria, della proprietà dell’immobile in questione.

La tutela della certezza giuridica del trasferimento di proprietà già effettuato nei confronti di un terzo non può, a giudizio della Grande Sezione della Corte di Giustizia UE, essere considerata come avente carattere assoluto.

La Corte, pertanto, all’esito delle considerazioni espresse, si pronuncia nel senso che è contraria al diritto dell’Unione europea una normativa nazionale che consente l’esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria su un’abitazione familiare malgrado sia pendente una domanda di sospensione e l’esistenza di indizi concordanti circa la presenza di una clausola contrattuale abusiva posta all’origine della procedura esecutiva. Tale contrarietà sussiste a maggior ragione quando la stessa normativa nazionale non prevede la possibilità di ottenere in via giudiziaria, nell’ambito di un procedimento successivo all’esecuzione forzata, la nullità di quest’ultima, in ragione dell’esistenza di una siffatta clausola nel contratto all’origine dell’esecuzione stessa.